Depuis le 1er janvier 2023, le gouvernement canadien a instauré une nouvelle règle fiscale visant à prévenir les reventes immobilières rapides. Si vous achetez et vendez une maison dans un délai d'un an (365 jours), tout profit réalisé sera entièrement imposé comme un revenu d'entreprise, plutôt que comme un gain en capital. Cette règle s'applique aux maisons, aux condos, aux immeubles locatifs et même au droit d'acheter une maison.
Cette règle vise également les particuliers qui vendent successivement plusieurs propriétés, déclarant chacune d'elles comme une vente exonérée d'impôt de résidence principale. Cependant, les nouvelles règles ne changent pas grand-chose dans ce cas. Si un contribuable a revendu des propriétés et déclaré chacune d'elles comme résidence principale ou comme gain en capital, la loi a toujours considéré ces transactions comme générant un revenu d'entreprise.
Qu'est-ce qu'une propriété inversée ?
Une propriété « revendue » désigne toute maison au Canada que vous possédez depuis moins de 365 jours consécutifs avant de la vendre. Cependant, il existe certaines exceptions où la règle ne s'applique pas.
La définition d'un « bien immobilier transformé » fait référence à un « logement ». Cependant, ce terme n'est pas explicitement défini dans la législation. Cela soulève la question de savoir si un immeuble d'appartements, par opposition à une unité individuelle dans l'immeuble, peut être considéré comme soumis aux nouvelles règles.
Y a-t-il des exceptions ?
Il existe quelques exceptions aux nouvelles règles. Si vous vendez un bien dans l'année pour l'une des raisons suivantes, la nouvelle règle pourrait ne pas s'appliquer :
· Décès du contribuable ou d’un membre de sa famille proche.
· Un nouveau membre de la famille emménage (par exemple, naissance d’un enfant ou prise en charge d’un parent âgé).
· Séparation ou divorce (à au moins 90 jours d’intervalle avant la vente).
· Problèmes de sécurité (par exemple, violence domestique).
· Maladie grave ou handicap de vous-même ou d’un membre de votre famille.
· Perdre son emploi.
· Déménager pour le travail ou les études.
· Faillite ou difficultés financières.
· Catastrophes naturelles ou prise de contrôle de la propriété par le gouvernement.
Si votre situation entre dans l’une de ces catégories, votre bénéfice pourrait ne pas être imposé comme un revenu d’entreprise.
Quel sera l’impact sur les impôts ?
· Si votre vente est considérée comme un retournement de situation, l’intégralité de votre bénéfice est imposée comme un revenu d’entreprise.
· Vous ne bénéficierez pas de la réduction d’impôt de 50 % sur les plus-values.
· Vous ne pouvez pas demander l’exonération pour résidence principale (qui aide généralement les propriétaires à réduire les impôts sur la vente de leur résidence principale).
· Si vous vendez à perte, vous ne pouvez pas utiliser cette perte pour réduire vos impôts.
Qu'en est-il des ventes par cession ?
De nombreuses personnes achètent des unités en copropriété avant l'achèvement des travaux, puis revendent les droits prévus par le contrat d'achat, générant ainsi un bénéfice. Si vous vendez votre droit d'achat d'une maison avant d'en devenir propriétaire (cession de propriété) dans les 12 mois, votre bénéfice sera imposé comme un revenu d'entreprise.
Règles spéciales pour les transferts familiaux et professionnels
Si vous héritez d'un bien immobilier ou le recevez d'un proche et que vous le vendez dans l'année, vous pourriez être soumis à l'impôt en vertu de cette règle. Le compte à rebours de 365 jours commence dès que vous en prenez possession, même si ce proche l'a possédé longtemps avant vous.
Pour les entreprises, si une société fusionne avec une autre et vend un bien dans les 365 jours suivant la fusion, la vente peut être imposée comme un revenu d’entreprise, même si la société d’origine en était propriétaire pendant plus d’un an.
Il s'agit d'une dérogation à la pratique habituelle. Dans de nombreuses situations, comme la demande d'exonération des gains en capital ou la règle de la demi-année pour l'amortissement, la période de propriété des parties liées est prise en compte. Dans le cas des règles relatives à la revente immobilière, la période de propriété des parties liées n'est pas prise en compte.
Que devez-vous faire?
Si vous envisagez d'acheter et de vendre un bien immobilier à court terme, sachez que vous pourriez être confronté à des impôts plus élevés. Si vous pensez bénéficier d'une exception, conservez des documents justifiant votre décision de vendre.
Il est beaucoup plus facile de planifier à l’avance avant d’acquérir ou de vendre une maison que d’essayer de justifier une exception après coup.
